Бюро технического надзора

Инвесторы полностью сосредоточат свою активность на наиболее ликвидных рынках

Постепенное восстановление экономики повысит процент занятости населения в странах Европы и спрос на аренду офисных помещений. Прогнозируемый рост средних затрат на аренду в этом регионе не покроет показатели инфляции в течение следующих двух лет. Об этом говорится в отчете компании DTZ.

В сочетании с ограниченным объемом нового предложения, рост спроса на аренду повлечет за собой увеличение арендных ставок на помещения наилучшего и среднего качества на большинстве европейских рынках. Кроме этого, по прогнозам экспертов компании DTZ, рост средних показателей арендных ставок и ставок в объектах среднего качества будет выше, чем аналогичный показатель в объектах наилучшего качества до 2016 года. Это объясняется «догоняющим» эффектом, так как ставки аренды на помещения среднего качества уже восстанавливаются от зарегистрированного на данный момент уровня своего исторического минимума.

Затраты компаний в странах Европы остаются наибольшими. Однако среди стран региона существует ряд достаточно доступных рынков. Для качественной и точной оценки, аналитический департамент компании DTZ вычислил соотношение доступности этих рынков. Наиболее доступным рынком считается тот, где стоимость за единицу продукции является наименьшим. Заглядывая вперед, компании-арендаторы, рассматривая планы расширения своего производства, по нашим ожиданиям, сосредоточатся на наиболее доступных рынках. Размер рынка также будет иметь значение.

Магали Мартон, Глава департамента аналитики компании DTZ в регионах Центральной Европы, Ближнего Востока и Африки, и соавтор отчета комментирует: «Как и предполагалось, большинство городов с высоким уровнем производительности, включая Лондон, Париж и Франкфурт, показывают и высокие уровни затрат на аренду. С другой стороны, Москва считается наименее доступным рынком, совмещая высокие затраты и низкие объемы производительности. Меньшие рынки, такие как Копенгаген, Брюссель и Рим имеют статус «очень доступных». Показатели этих рынков приемлемее, чем среднеевропейские показатели, предлагая тем самым хорошие возможности для компаний-арендаторов, рассматривающих возможности расширения в ключевых субрегионах Европы».

При рассмотрении эффективности использования пространства и основываясь на прогнозах компании DTZ, большинство рынков с высокой эффективностью помещений покажут наиболее высокий рост затрат на аренду в течение следующих двух лет. В таком случае, арендаторы могут лишь попытаться улучшить эффективность использования своих пространств для компенсации более высоких затрат на аренду. Большинство крупных городов Европы предлагают ограниченные возможности для этого, в отличие от таких городов как Франкфурт и Мюнхен, которые оставляют ряд вариантов для уменьшения затрат арендаторов. В остальных странах Европы, компании-арендаторы будут нуждаться в инновационных решениях для оптимизации своих арендных и эксплуатационных условий, например, более эффективное планирование офисного пространства.

Инвесторы в большинстве европейских стран, с другой стороны, пользуются хорошей относительной стоимостью объектов недвижимости. Индекс компании DTZ – Fair Value Index (FVI) в третьем квартале 2013 года составил 74, что считается около-рекордным показателем. Великобритания и рынки стран Центральной и Восточной Европы возглавили список инвестиционно-привлекательных стран, имея показатели 85 и 81, соответственно. Сегмент офисной недвижимости в Дублине и Милане, а также торговой недвижимости во Франкфурте на данный момент имеют статут «горячих» рынков. Однако, основываясь на прогнозах экспертов компании DTZ, ожидается, что индекс «FVI» резко упадет в 2014 и 2015 годах. Это падение будет вызвано сочетанием двух факторов: уменьшением показателей ожидаемой доходности объектов недвижимости в связи с ростом стоимости самих объектов, которое вызвано ростом доходности по государственным ценным бумагам, а также ростом процентов по заемному финансированию.

Ричард Йорке, Руководитель департамента аналитики в Великобритании и со-автор отчета продолжает: «Основываясь на относительной привлекательности объектов коммерческой недвижимости, спрос со стороны компаний-инвесторов на них остается очень высоким. Дополнительным стимулом высокого спроса является постепенное восстановление рынка кредитования. Но инвесторы имеют возможность воспользоваться привлекательностью текущего уровня цен на объекты недвижимости лишь до начала периода роста процентных ставок по кредитам. В то же время, привлекательность объектов наилучшего качества уменьшилась. Следовательно, инвесторы могут более детально рассматривать объекты среднего качества и объекты с нецентральными локациями, которые все еще предлагаются по привлекательной стоимости. Для того чтобы успеть воспользоваться этими интересными возможностями на рынке недвижимости, инвесторы должны с уверенностью и в достаточно короткое время приступить к анализу предложенных зданий или участков».

С ограниченным периодом, для того чтобы воспользоваться подобными привлекательными возможностями, аналитический департамент компании DTZ ожидает, что общий годовой объем инвестиций в объекты недвижимости в Европе в 2014 году увеличится до €150 млрд. Значительная часть будет инвестирована в более крупные и ликвидные рынки, как Париж и Лондон. В то же время, менее крупные города, как например Прага и Брюссель, благодаря высокой ликвидности своих объектов, также смогут предложить компаниям интересные инвестиционные возможности. Локальные инвесторы останутся наиболее активными игроками на рынке инвестиций, однако доля международных инвестиционных компаний будет увеличиваться. Лондон на данный момент возглавляет список наиболее привлекательных городов для международных инвесторов, благодаря высокой ликвидности своих объектов. Рост объёма инвестированного капитала совпадет с ожидаемым падением индекса FVI. Падение инвестиционной привлекательности, в конечном итоге, приведет к падению инвестиционного интереса и уменьшению инвестиционных объемов. Однако, высокая активность со стороны игроков инвестиционного рынка, по мнению экспертов продолжится по крайней мере до 2015 года.

Ганс Вренсен, Руководитель глобального департамента аналитики в компании DTZ и главный автор отчета комментирует: «Европа значительно улучшила свои макроэкономические показатели и настроения игроков рынка недвижимости. Однако мы должны помнить, что затраты на аренду в этом регионе являются наивысшими в мире, с минимальными возможностями для повышения эффективности использования помещений в крупнейших городах. Компании должны ориентироваться на оптимизацию своих текущих арендных и эксплуатационных условий, что повлечет за собой повышение глобальной конкурентоспособности. Привлекательная стоимость объектов будет способствовать восстановлению инвестиционных рынков. Тем не менее, привлекательные инвестиционные возможности доступны лишь в лимитированный период времени, по причине нестабильного уровня процентных ставок по кредитованию. Инвесторы должны сосредоточиться на ликвидности объектов недвижимости, как в сделках по приобретению, так и по продаже».